Taxe foncière & travaux : ce qui change (ou pas) pour votre valeur locative
-
décision n°499328 du Conseil d'Etat
Beaucoup d’entreprises pensent qu’un chantier en cours fait mécaniquement baisser la valeur locative et donc la taxe foncière : C’est faux. Tant que l’immeuble n’est pas stabilisé après travaux, l’administration ne retient pas l’état transitoire de chantier. La baisse n’intervient qu’en cas de changement de consistance ou d’affectation dûment déclaré via le formulaire 6660-REV, ou si les démolitions atteignent le gros oeuvre au point de rendre l’ensemble impropre à tout usage.
A retenir :
- Travaux en cours ≠ mise à jour de la valeur locative
- La perte du caractère « propriété bâtie » suppose une atteinte au gros oeuvre rendant l’immeuble globalement inutilisable
- Les changements (surface/volume ou usage) se cristallisent après achèvement via 6660-REV (délai 90 jours).
1 – Travaux en cours VS travaux achevés : la date qui compte
En matière de taxe foncière, l’état pris en compte est celui du 1er janvier. Un chantier en cours (dépose des faux plafonds, réseaux, cloisons, façades non terminées…) demeure un état transitoire qui n’entraîne pas de correction de valeur locative.
Seuls des changements stabilisés (post-achèvement) peuvent être intégrés dans les bases :
- Changement de consistance : modification durable de la surface, du volume, division /réunion de locaux, démolition significative ;
- Changement d’affectation : bascule réelle d’un usage à un autre (ex : bureaux > stockage), locaux rendus disponibles à ce nouvel usage.
Dans ces hypothèses , vous devez déclarer via le formulaire 6660-REV dans les 90 jours suivant la réalisation effective.
2 – Quand un immeuble perd-il son caractère bâti ? Le critère du gros oeuvre
Etre « impraticable » pendant les travaux ne suffit pas. La propriété bâtie perd ce caractère seulement si :
- La démolition est totale, ou
- Les atteintes au gros oeuvre (structure porteuse, mise hors d’eau / hors d’air) rendent l’immeuble impropre dans son ensemble à toute utilisation.
Exemples utiles :
Dépose de second oeuvre (CVC, électricité, cloisons) : en principe, caractère bâti maintenu.
Dépose des planchers, murs porteurs ou enveloppe au point de supprimer l’habitabilité globale : caractère bâti perdu, le temps de la reconstitution.
Conséquence : sans atteinte qualifiée au gros oeuvre, l’assujettissement à la taxe foncière est maintenu pendant la restructuration lourde.
3 – 6660-REV : votre « Réflexe conformité » après travaux
Le formulaire 6660-REV est la poste d’entrée pour aligner la valeur locative sur la réalité post-travaux. Il couvre :
Changement de consistance (surfaces/volumes, divisions / réunions, démolitions stabilisées) ;
Changement d’affectation (usage effectif distinct)
Bonnes pratiques :
Déposer dans les 90 jours suivant l’achèvement ;
Joindre plans « avant/après », surfaces par sous-ensembles, notice technique, photos datées, attestation de fin de travaux ;
Pour une restructuration lourde, documenter chaque lot (clos-couvert, second oeuvre, équipements techniques) et dater précisément l’achèvement opérationnel (pas seulement contractuel)
4 – Stratégie fiscale pendant une restructuration lourde
Avant travaux
- Audit des bases foncières (méthode d’évaluation, affectations, coefficients, locaux types)
- Cartographie des impacts potentiels (consistance, affectation) et calendrier prévisionnel des déclarations 6660-REV
Dossier probatoire « 1er janvier » : photos, constats, descriptifs, marchés de travaux, planning
Pendant travaux
- Ne pas fonder la baisse de valeur locative sur l’état de chantier
- Suivre les démolitions : si le gros oeuvre est atteint au point de rendre les locaux impropres à tout usage, constituer un dossier technique solide (plans, rapports MOE/OPC/CSPS, constats d’huissier) pour soutenir, le cas échéant, la perte temporaire du caractère bâti.
Après travaux
- Déposer 6660-REV pour acter le changement de consistance et/ou d‘affectation
- Vérifier la méthode d’évaluation applicable (barème/comparaison/comptable) selon le nouvel usage.
- Contrôler les impositions mises en recouvrement et, si besoin, déposer une réclamation contentieuse dans les délais.
5 – Erreurs fréquentes à éviter
- Compter sur l’état de chantier pour minorer la taxe foncière
- Oublier la 6660-REV (ou la déposer tardivement)
- Revendiquer un changement d’affectation alors que les locaux ne sont pas encore disponibles pour le nouvel usage.
- Sous-documenter l’atteinte au gros oeuvre (absence de preuves datées, de pièces techniques).
6 – Notre accompagnement (M2C Avocat)
a. Diagnostic fiscal immobilier : audit de la valeur locative et des risques / opportunités liés au programme de travaux
b. Pilotage 6660-REV : préparation du dossier, échanges avec l’administration, sécurisation des dates et périmètres
c. Optimisation post-travaux : recalage de la méthode d’évaluation, contrôle des avis d’imposition, gestion des réclamations.
d. Contentieux : si nécessaire, stratégie et représentation (TFPB, valeur locative, affectation /consistance, impacts de restructuration lourde, gros oeuvre).
FAQ : Taxe foncière & travaux
Un chantier de 80% achevé au 1er janvier réduit-il ma taxe foncière ?
Non. Tant que l’état n’est pas stabilisé, la valeur locative reste calculée sur la situation antérieure.
La fermeture du site pour travaux suffit-elle à faire tomber l’imposition ?
Non. Seule une atteinte au gros oeuvre rendant l’immeuble impropre à tout usage peut faire perdre la caractère bâti.
Quand déposer la 6660-REV ?
Dans les 90 jours suivant l’achèvement du changement (consistance / affectation). Déposer trop tard fait perdre un millésime.
Un passage de bureaux à entrepôt impacte t-il la valeur locative ?
Oui, s’il est réel et disponible au nouvel usage. Il doit être déclaré (6660-REV) et peut changer la méthode d’évaluation et/ou les paramètres.
Et si je termine les travaux le 2 janvier ?
La situation au 1er janvier reste celle d’avant. L’effet fiscal interviendra au millésime suivant , une fois la 6660-REV déposée.
Les occupations illicites et dégradations peuvent-elles jouer ?
Parfois, si elles modifient durablement les caractéristiques ou l’environnement du local ; la preuve doit être solide et circonstanciée.
Besoin d'y voir clair sur votre chantier et vos bases de taxes foncières ?
M2C Avocat vous accompagne de bout en bout : audit, 6660-REV, sécurisation des bases, optimisation et, si nécessaire, contentieux.
Contactez-nous pour un diagnostic express de votre situation
