À compter de 2023, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux non affectés à l’habitation principale (THRS) est due pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation et leurs dépendances, autres que ceux affectés à l’habitation principale, ainsi que pour certains locaux occupés par les collectivités, privées ou publiques.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (THRS) est due à compter de 2023 pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation, à l’exception de ceux affectés à l’habitation principale

Sous cette réserve : les locaux exonérés de CFE en application de l’article 1459, 3° du CGI  sont imposables à la THRS, sauf si la commune ou l’EPCI a supprimé l’exonération de CFE (dans ce cas, il y a double imposition à la THRS et à la CFE).

Bien entendu, lorsqu’ils ne constituent pas l’habitation personnelle du loueur, les meublés de tourisme ne sont pas imposables à la THRS mais sont assujettis à la CFE puisque l’exonération précitée ne leur est pas applicable (BOFiP-IF-TH-10-20-20-§ 50-22/12/2020) – si le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance pendant quelques jours ou semaine.

En pratique :

• Sur l’imposition à la THRS : L’article 1459, 3° du CGI prévoit que les locaux exonérés de la cotisation foncière des entreprises (CFE) sont imposables à la taxe sur les hébergements à courte durée (THRS), sauf si l’exonération de la CFE a été supprimée par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI). A contrario, cela suggère que si la CFE est due, alors les locaux pourraient ne pas être soumis à la THRS, à moins qu’une règle spécifique ne prescrive le contraire.

• Sur l’exonération de la CFE pour les meublés de tourisme : Le texte indique clairement que les meublés de tourisme ne bénéficient pas de l’exonération de la CFE prévue par l’article 1459, 3° du CGI lorsqu’ils ne constituent pas l’habitation personnelle du loueur. Par conséquent, a contrario, si un meublé de tourisme constitue l’habitation personnelle du loueur, alors il pourrait potentiellement bénéficier de l’exonération de la CFE, à condition que les autres critères soient remplis.

• Double imposition en cas de suppression de l’exonération de la CFE : Le texte suggère que la suppression de l’exonération de la CFE par la commune ou l’EPCI entraîne une double imposition, à la fois à la THRS et à la CFE. A contrario, cela indique que lorsque l’exonération de la CFE est en vigueur, il ne devrait y avoir qu’une seule imposition, qui est la THRS, à moins que les locaux ne soient pas exonérés de la CFE pour d’autres raisons.

Lorsqu’ils restent imposables à la CFE, de droit ou sur décision des collectivités, les locaux meublés peuvent être également imposés à la taxe d’habitation, selon le cas, au nom de l’occupant ou du propriétaire.

Exemple :

Le propriétaire d’un local meublé non affecté à son habitation principale est redevable de la THRS dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année (CE 30 novembre 2007, n° 291252).

Tel est le cas s’il l’occupe ou le fait occuper gracieusement une partie de l’année, sans qu’y fassent obstacle les circonstances que ce local meublé serait mis en location pendant l’autre partie de l’année et serait ainsi passible de la CFE, que ce propriétaire disposerait d’une autre habitation dans la même commune ou qu’il donnerait directement le bien en location sans passer par un intermédiaire (CE 2 juillet 2014, n° 369073).

Pour la location saisonnière :

• L’intention du propriétaire de louer un local meublé de façon saisonnière ou tout au long de l’année doit être appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition (en l’espèce, à cette date, le propriétaire n’avait donné aucun mandat à une agence pour mettre l’appartement en location à l’issue d’un bail excluant la tacite reconduction et prenant fin en juin de cette même année) (CE 30 novembre 2007, n° 291252).

• Les locaux meublés qui ne constituent pas l’habitation personnelle du loueur ne sont pas imposables à la taxe d’habitation, mais ils sont en principe assujettis à la cotisation foncière des entreprises. Tel est le cas notamment des locaux spécialement aménagés pour la location, comme par exemple les chambres mises à la disposition des clients dans les hôtels. En revanche, les locaux situés dans l’hôtel et destinés à l’usage privatif de l’exploitant sont imposables à la taxe d’habitation à son nom. D. adm. 6 D-1231 n° 2, 1-9-1997 ; BOI-IF-TH-10-20-20 n° 30, 12-9-2012.

• Le propriétaire d’une habitation meublée qui l’a offerte à la location saisonnière toute l’année, par l’intermédiaire d’une agence de location à laquelle il a donné un mandat ne lui réservant aucune possibilité de séjour, et qui n’y a effectivement pas séjourné n’est pas redevable de la taxe d’habitation à raison de ce local, alors même que la location n’a été effective que pour une partie des années en litige. CAA Bordeaux 20-5-1997 n° 95-949, 3^e, Darné.

• Les personnes qui donnent des logements meublés en location saisonnière sont imposables à la taxe d’habitation dès lors qu’elles en gardent la disposition en dehors des périodes de location.

Le point de savoir si les logements destinés à la location saisonnière et gérés de manière permanente par un administrateur de biens peuvent être considérés comme ne constituant plus l’habitation personnelle du redevable dépend du libellé des contrats conclus entre l’organisme gestionnaire et le propriétaire (existence d’une clause prévoyant la mise en location à des tiers pour l’année entière) et de leur application effective. Il s’agit donc d’une question de fait que seuls les services locaux, sous le contrôle du juge de l’impôt, sont en mesure d’apprécier. Rép. Türk : Sén. 13-2-1997 p. 451 n° 18501.

Exemple au regard de propriétés meublées offertes en location saisonnière :

Absence de taxe d’habitation pour absence de séjour :

• Cas Juridique : CAA Bordeaux, 20 mai 1997, n° 95-949, 3e chambre, Darné.
• Situation : Le propriétaire qui a confié son bien meublé à une agence de location sans se réserver la possibilité d’y séjourner et qui n’a effectivement pas séjourné dans le bien, n’est pas considéré comme devant la taxe d’habitation pour ce bien.
• La taxe d’habitation est due par celui qui a la disposition du bien meublé pour son propre usage au 1er janvier de l’année d’imposition. Si le propriétaire ne peut pas y séjourner et ne l’a pas fait, il n’a pas la disposition du bien de manière effective et donc n’est pas sujet à la taxe.

Imposition de la taxe d’habitation lors de la conservation de la disposition en dehors des périodes de location :

• Cas Juridique : Réponse de Türk, Sénat, 13 février 1997, page 451, n° 18501.
• Situation : Les propriétaires qui conservent la disposition de leur logement meublé hors des périodes de location saisonnière sont redevables de la taxe d’habitation.
• L’appréciation de la situation dépend des termes du contrat entre le propriétaire et l’administrateur de biens. Si le contrat permet au propriétaire de disposer du bien meublé pour son usage personnel à tout moment ou ne spécifie pas clairement que le bien est destiné à une location continue à des tiers, le propriétaire est considéré comme ayant la disposition du bien et doit donc la taxe d’habitation.

Dans ces deux scénarios, la clé est de déterminer qui a la « disposition » du bien meublé. Cette disposition est interprétée comme le droit d’occuper le bien ou d’en jouir. Si le propriétaire a cédé ce droit à une agence de location ou à des tiers de manière contractuelle et inconditionnelle, il ne sera généralement pas sujet à la taxe d’habitation, car il n’a pas la disposition du bien pour son usage personnel.

Toutefois, si le propriétaire conserve un droit de jouissance, même s’il ne l’exerce pas, il pourrait être tenu au paiement de la taxe d’habitation. L’analyse finale dépend souvent d’un examen factuel et contractuel précis, sous le contrôle du juge fiscal.