Il n’existe pas réellement de bon prix, il faut se référer à la valeur de marché. Pour ce faire, il est primordial de connaître les prix pratiqués.
Ensuite, le prix dépendra des atouts offerts par le logement (orientation, ascenseur, localisation, etc) ce qui peut le distinguer des autres biens et ainsi justifier un prix plus élevé, ou au contraire des défauts qui viendraient dévaloriser le bien (rez-de-chaussée, nuisances sonores, vis-à-vis, etc).
Le critère essentiel reste l’emplacement du bien.
Pour louer un bien immobilier, plusieurs options s’offrent au propriétaire.
Il peut faire le choix de louer à l’année ou de façon saisonnière via des plateformes dédiées. Dans les deux cas, vous retrouverez des avantages comme des inconvénients.
Personne n’ignore que la location de courte durée offre des recettes plus importantes qu’une location de longue durée. Malgré, une rentabilité importante, il convient de préciser que la réglementation autour de la location courte durée s’est largement durcie ces dernières années.
En effet, nombreuses sont les villes qui aujourd’hui interdisent la location des résidences secondaires via les plateformes prévues à cet effet. Il convient donc de se renseigner sur la réglementation en vigueur et les villes concernées.
Cependant, vous pouvez jouir de votre bien quand vous le souhaitez contrairement à une location longue durée ou la résiliation d’un bail peut s’avérer être complexe.
La location longue durée offre une rentabilité sur le long terme. En effet, lorsqu’un locataire entre dans les lieux, il reste généralement pour plusieurs années, contrairement à la location de courte durée qui n’assure pas nécessairement une rentabilité sur le long terme. Toutefois, le risque d’impayés de loyer est plus important.
Afin de maximiser vos revenus locatifs, l’idéal serait d’opter pour une location courte durée dite saisonnière et également d’une location de longue durée. Cela permettrait de pérenniser les investissements sur le long terme et de diluer les risques d’impayés.
De nombreux propriétaires recherchent des investissements locatifs rentables, avec une fiscalité avantageuse. Aujourd’hui, les dispositifs tels que Pinel ou DeNormandie offrent des avantages fiscaux.
Toutefois, outre ses dispositifs, il convient de détailler davantage la location saisonnière. Elle s’est fortement démocratisée avec l’apparition de plateformes de mise en relation, du type Airbnb, Abritel, Leboncoin…
La location saisonnière classée meublée de tourisme permet à vos futurs locataires de connaître le niveau de confort, d’équipements et de services de votre bien, mais offre surtout aux propriétaires un abattement de 71 % sur leurs revenus locatifs. En effet, si votre logement est classé, vous ne serez imposé que sur 29% de vos recettes. Le classement constitue un outil de commercialisation et offre un avantage fiscal non négligeable.
Afin de pouvoir bénéficier de cet abattement forfaitaire, certains critères sont à respecter.
Souvent méconnu des propriétaires, ce dispositif représente un levier d’optimisation des coûts fiscaux liés aux revenus locatifs.
Aujourd’hui, beaucoup souhaitent investir dans l’immobilier, mais manque de connaissance ou même de temps.
Le cabinet M2C Avocat est mandataire en transaction immobilière. Ainsi, nous prenons en charge l’intégralité de votre projet immobilier. En effet, durant tout votre projet un seul et unique interlocuteur vous représente lors des différentes étapes d’une acquisition immobilière.
Faire appel à un avocat mandataire en transaction immobilière permet une sécurisation et une optimisation de la rentabilité de votre investissement immobilier en raison d’une parfaite maîtrise des règles juridiques et fiscales.
La clé d’un investissement réussi est la connaissance du marché sur un secteur donné. C’est pourquoi nous avons pris le parti de nous spécialiser sur certains secteurs porteurs. Outre la parfaite maîtrise de la région, cela permet de travailler avec un réseau de professionnel proposant des biens en exclusivité.
Aujourd’hui, nombreuses sont les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. La location permet d’accroître son patrimoine immobilier. Outre l’expansion de son patrimoine, la location permet de tirer des revenus à long terme grâce aux loyers perçus. L’investissement locatif représente un complément de revenus sur le long terme.
L’investissement immobilier peut également constituer à terme, un complément de retraite. Nous préconisons ainsi de se constituer un patrimoine immobilier le plus tôt possible.
Un bien immobilier peut s’acquérir en nom propre ou au travers d’une SCI, tout dépend du projet à mener et de l’objectif à long terme.
La société civile immobilière composée à minima de deux associés a pour objet la gestion et l’exploitation de biens immobiliers.
La détention sociétaire de biens immobiliers présente divers avantages :
Toutefois, il convient de préciser que le fonctionnement d’une SCI représente un coût comme toute société. Il faudra faire appel à un conseil afin de rédiger les statuts, procéder à l’immatriculation de la société, ou encore faire les approbations de comptes annuels.
De même, le calcul de la plus-value en cas de revente peut être un frein.
Le recours à une SCI s’avère être une solution adaptée si vous souhaitez investir à plusieurs, elle permet d’éviter le régime incertain de l’indivision.
L’achat en nom propre implique que vous détenez le bien en tant que personne physique.
Les revenus tirés de la location seront ainsi soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Ce régime dispose d’une fiscalité lourde si vos revenus sont importants et que vous êtes alors taxés dans une fourchette haute du barème progressif.
Certains avantages fiscaux sont conditionnés au fait de détenir le bien en nom propre comme c’est le cas pour la location meublée de tourisme classé.
De plus, lorsque le bien est détenu en nom propre, aucune contrainte réglementaire ne s’applique (comptabilité, assemblées générales, etc) et le fonctionnement est simplifié dans la gestion du bien.
Nous préconisons de retenir l’achat en nom propre lorsque le bien se situe sur un marché très liquide, notamment villes touristiques, d’autant que la fiscalité peut être plus avantageuse.
La fiscalité est aujourd’hui un élément essentiel à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité d’un investissement.
En effet, le type de location de votre logement aura un impact sur l’imposition des revenus générés.
La location nue générera des revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Ainsi, vous pouvez opter soit pour le micro foncier soit pour le régime réel.
Tandis que les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC.
De la même façon, vous pouvez opter soit pour le régime des micros BIC soit pour le régime réel.
L’une des clés d’un investissement réussi est d’investir dans un endroit que vous connaissez. Une bonne connaissance de la ville et de l’emplacement est un critère non négligeable pour un investissement réussi. Il est également primordial de regarder l’accessibilité, le dynamisme ou encore le potentiel de croissance de la ville.
Les investissements pour nos clients sont concentrés sur Clermont-Ferrand, la Bourgogne, Les 3 vallées, la Côte d’Azur ou encore Paris car ce sont lieux porteurs et biens connus de nos collaborateurs.
Avant de réaliser un achat immobilier, de nombreux critères sont à regarder.
L’enjeu majeur aujourd’hui reste la classe énergétique. En effet, les logements dits de passoires thermiques sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Depuis cette date, un audit énergétique est également obligatoire avant la mise en vente d’un bien classé F ou G. Il sera donc facile de connaître si le bien que vous envisagez d’acquérir est énergivore. Plus votre bien se rapproche de la lettre A, moins vos factures ne seront élevées.
Outre la classe énergétique, il convient de regarder d’autres critères :
En outre, il ne faut pas négliger la qualité de la construction, car celle-ci conditionnera les coûts futurs à envisager.
Afin de calculer une rentabilité, il convient de ne négliger aucune charge. En effet, l’ensemble des charges doivent être prises en compte dans le calcul.
Les intérêts d’emprunt et le crédit composent les charges les plus importantes à prendre en compte. De plus, si vous confiez la gestion de votre bien à une agence ou si vous le mettez en location au travers d’une plateforme dédiée cela générera également des frais. Enfin la Taxe foncière représente une dépense conséquente dont on ne peut s’exonérer.
Toutefois, les charges viennent en déduction des revenus générés et réduisent ainsi la base imposable. De plus, certaines charges peuvent être refacturées au locataire.
Enfin, il convient de prendre en compte la vacance de votre logement. En effet, si votre bien n’est pas loué, les charges normalement refacturables seront alors à vos frais.
Dans un premier temps, vous pouvez vous renseigner auprès du vendeur. Toutefois, s’il ne vous communique pas l’information, vous pouvez contacter le centre des impôts fonciers afin d’obtenir une estimation de la taxe foncière. Cette dernière est calculée selon le revenu cadastral et le taux fixé par les collectivités locales.
L’une des motivations qui conduisent un investisseur à acheter un bien ancien est d’acheter un bien dont on connaît la valeur du marché, ce qui n’est pas le cas pour l’achat d’un bien neuf qui très souvent est bien plus élevé que la valeur du marché en raison du coût de la construction.
De plus, il existe aujourd’hui des dispositifs de défiscalisation ouverts aux biens anciens qui font l’objet de rénovation.
Finalement, tout dépend du projet de l’investisseur entre rentabilité plus importante mais décote lors de la revente ou rentabilité plus faible, mais potentielle plus-value à long terme.
Aujourd’hui, les petites surfaces se louent le mieux. Toutefois, il convient de noter que ce sont ses types de logements qui font l’objet d’un turn over locatif le plus important. Afin, d’avoir une certaine stabilité dans les locations, l’investissement dans un logement de type T2 ou T3 reste l’idéal.
